当地产公司更像地产基金,而地产基金更像地

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早上看到一位老同事的感慨：现在的地产公司越来越像基金，而地产基金越来越像地产公司！我这老同事原来跟我是一个部门，专门做拿地的投资，后来辗转各类地产基金，相信他说的发自内心。

看他解读，原来是看到了地产行业如今的现状，有越来越多的公司选择联合拿地，其中公认品牌最强的会担纲操盘，而其他家（大多数是有闲钱的国企）就很像地产基金中的LP，大家共同组了个地产基金，赚的是资本收益；而房地产限贷政策当前，更多的地产基金选择了明股实债甚至纯股权的方式投入项目当中，需要配备更加专业的投后管理（也称资管）团队，做好随时接盘的准备，甚至有的基金干脆就会控股一家地产开发公司，说是基金，其实更像资本化的地产公司。

近来，有资源丰富的朋友有意杀入地产基金，理由是地产行业依然是看的见的黄金满地，而调控压力之下拿地、融资皆难，看起来存在一道肉眼可见的套利空间。比如：可以通过与产业资本的结合做产业勾地，或者借国家队的投资通道去绑定头部房企，看起来都是稳赚不赔的买卖。

隐隐感觉事情应该没这么简单，于是我带他到老友新搭的混合所有制地产基金平台做交流。这已经是他们搭的资本结构3.0，做到了资本、资产、资管的博弈均衡。按牌面讲，他们有机会拿最便宜的资产、融最便宜的钱，结果发现他们竟然是在做减法，专门做最难的事，以百分百股权投资的方式做存量资产的重资产投资。问他为何不选更容易走的路，比如放债赚息差，或者索性做资源撮合赚FA的钱，他给我的回答令我印象深刻：习惯赚容易的钱必然忽视专业能力的积累，不想日后没饭吃，现在起就要多吃苦，资源优势才有可能转化成技术壁垒。

我的这位老友也是从地产操盘手转型做金融机构的操盘手，他给我们复盘了从地产公司到地产基金的利益分配不同。他说：对于一个典型地产公司老板（跟投制的存在，让很多的地产职业经理人其实也形成老板思维）而言，产业链上的所有环节都是给我打工的，只可以拿固定费用（包括利息），而不配分利。因此，仅仅靠资源撮合想从地产商手里分利，就如同与虎谋皮。而地产基金实际是一个利益捆绑机制，越靠近核心要素，越值得通过劣后捆绑。地产基金能做好的，一定是懂得分利，摆平了各方面的利益相关人。因此，想看地产的投资新机遇，一定要想好怎么安排各方面的利益，如何调动各方最大的积极性，做合力。

他让我想起轻资产和重资产之争，看起来似乎是资本撬动能力的不同，实则还是介入深度的不同。一个专业的地产基金，可以无中生有用别人的资源来成就自己的资本积累。而一个好的操盘手之所以稀缺，就在于他能否善辨棋局，把握要害。

他让我重新认识了地产金融创新，也进而重新理解了地产创新。于是，回来我就认真重新梳理了HuanXin学院的操盘逻辑。晓兰姐说：我们的再次出发必须做人们真正想要而还没有人能提供的东西，大家应该是因为感应吸引而来，得到的正果应该是共同的修炼从自己的身上获得。我们并不需要打破什么，也不需要去制造神话，我们就是一路上的陪练，陪你走一程，帮你HuanXin。

不知大家可有读懂《西游记》的，唐僧师徒四人其实就是一人，每个角色代表内心的一个侧面，取经就是打破迷茫，去找到真心。创新之所以有成功有失败，心力的修行占了绝大部分的因素。勇者无惧，要搞明白是因何而无畏！

HuanXin是焕新亦是唤心，帮助大家做一个知其然更知其所以然的创新者，就是我们新的使命。再出发，不惑者不慌张。